Les méthodes d’évaluation

Trois (3) méthodes sont disponibles à l’évaluateur agréé pour l’estimation de la valeur marchande d’un actif immobilier résidentiel, commercial ou industriel. Pour votre compréhension, nous fournissons un court résumé de chacune d’entre elle :

a) La méthode du coût
b) La méthode de comparaison
c) La méthode du revenu

a) La méthode du coût
Elle conjugue la valeur marchande du terrain et le coût de remplacement déprécié du bâtiment. La dépréciation origine d’une diminution de la valeur occasionnée par des incidences d’ordre physique, fonctionnelle ou socio-économique. L’évaluateur estime la valeur du terrain selon la méthode de comparaison. Il ajoute la valeur contributive des aménagements extérieurs.

b) La méthode de comparaison
Elle consiste en l’analyse de transactions récentes et localisées à proximité du sujet ou situées à l’intérieur de marchés comparables en termes économiques. Divers éléments, tant au niveau des terrains que des bâtiments, sont relevés et mesurés pour ensuite être comparés à l’immeuble à l’étude de manière à retenir une valeur marchande représentative.

c) La méthode du revenu
Elle prévoit l’estimation d’une valeur en relation avec les revenus nets normalisés et capitalisés à un taux découlant du marché des transactions, lorsque les informations sont disponibles. Nous définissons les revenus nets normalisés par la somme des revenus potentiels auxquels nous soustrayons les dépenses dites normales à la charge du propriétaire de même que les provisions pour les réparations et l’entretien. En d’autres termes, les revenus nets normalisés reflètent l’utilisation normale et régulière d’un actif immobilier.

AMT, Plante, Desroches Inc. privilégie la méthode de comparaison car le résultat provient des interactions du marché. Les deux autres méthodes offrent pour celle du coût, une application plus technique, et pour celle du revenu, une dimension plus économique de la valeur de l’immeuble. Précisons qu’elles viennent généralement appuyer la valeur estimée.