En cas de litige, la valeur marchande de vos propriétés doit être estimée de manière à préciser sans ambiguïté le montant qui sera attribué à chacune des parties. Notre rapport d’évaluation comprendra les analyses pertinentes qui pourront être utilisés d’une part, pour un règlement à l’amiable ou d’autre part, pour une contestation qui pourrait ultimement se rendre jusqu’à un procès.

Dans cette perspective, vous avez avantage à réunir tous les éléments pour obtenir la part qui vous revient. Ainsi, nous pouvons agir à titre d’expert pour vous représenter et défendre les conclusions de notre rapport d’évaluation.

La valeur de votre immeuble est remise en question par la partie adverse ? L’évaluateur agréé est le seul professionnel autorisé à établir la valeur d’un bien immobilier. Son opinion est basée sur une analyse exhaustive du marché des transactions. Il n’aura aucun intérêt dans la propriété évaluée. De même, son opinion ne sera fondée sur aucun modèle. Mentionnons à ce titre la valeur municipale qui sert souvent de base d’analyse à certains agents d’immeuble.

Alain Tanguay
Évaluateur agréé

Cette situation explique la différence entre la valeur municipale et la valeur marchande actuelle car nous avons assisté jusqu’au mois de décembre dernier à une croissance économique relativement élevée. La valeur au 31 juillet 2008 se révèle ainsi fortement inférieure à celle qui sera réalisable en 2010.

Or, il devient très hasardeux de déterminer la valeur d’un immeuble en fonction de la valeur municipale. Certains intervenants dans le marché immobilier y appliquent un pourcentage d’augmentation qui peut varier de 15 à 30%. D’une part, peu de secteurs affichent des pourcentages susceptibles d’être appliqués de façon intégrale à toutes les propriétés. Le marché immobilier est en effet fortement segmenté. Les résidences jumelées, les bungalows et les cottages s’adressent à des acheteurs différents qui ont des comportements distincts souvent associés à leur capacité de payer.

D’autre part, si votre immeuble a bénéficié de travaux de rénovation sans que le service d’évaluation de votre municipalité soit avisé, la valeur municipale ne sera pas révisée. De même, si votre résidence n’est pas visitée par un évaluateur de la ville, la représentativité de la valeur municipale s’avère discutable.

Ces éléments tendent à confirmer que seul un évaluateur agréé peut estimer équitablement la valeur marchande de votre propriété.

Alain Tanguay ÉA

AMT Immobilier

a) La méthode du coût
b) La méthode de comparaison
c) La méthode du revenu

a) La méthode du coût
Elle conjugue la valeur marchande du terrain et le coût de remplacement déprécié du bâtiment. La dépréciation origine d’une diminution de la valeur occasionnée par des incidences d’ordre physique, fonctionnelle ou socio-économique. L’évaluateur estime la valeur du terrain selon la méthode de comparaison. Il ajoute la valeur contributive des aménagements extérieurs.

b) La méthode de comparaison
Elle consiste en l’analyse de transactions récentes et localisées à proximité du sujet ou situées à l’intérieur de marchés comparables en termes économiques. Divers éléments, tant au niveau des terrains que des bâtiments, sont relevés et mesurés pour ensuite être comparés à l’immeuble à l’étude de manière à retenir une valeur marchande représentative.

c) La méthode du revenu
Elle prévoit l’estimation d’une valeur en relation avec les revenus nets normalisés et capitalisés à un taux découlant du marché des transactions, lorsque les informations sont disponibles. Nous définissons les revenus nets normalisés par la somme des revenus potentiels auxquels nous soustrayons les dépenses dites normales à la charge du propriétaire de même que les provisions pour les réparations et l’entretien. En d’autres termes, les revenus nets normalisés reflètent l’utilisation normale et régulière d’un actif immobilier.

AMT Immobilier privilégie la méthode de comparaison car le résultat provient des interactions du marché. Les deux autres méthodes offrent pour celle du coût, une application plus technique, et pour celle du revenu, une dimension plus économique de la valeur de l’immeuble. Précisons qu’elles viennent généralement appuyer la valeur estimée.

Alain Tanguay
Évaluateur agréé
AMT Immobilier

Le rapport d’évaluation nécessite évidemment un coût. Vous devez cependant calculer toute les sommes économisées par votre véritable compréhension de la valeur de votre propriété ou de celle convoitée. Vous pouvez facilement payer 10 000$, 15 000$ ou davantage par votre méconnaissance du marché. Notez que l’évaluateur agréé est le seul professionnel habilité à fournir la valeur marchande de votre immeuble. Vous trouverez sûrement d’autres utilités pour les sommes épargnées .

Alain Tanguay ÉA

La valeur marchande est le prix le plus élevé qu’une propriété peut commander, dans un marché libre, où les acheteurs et vendeurs agissent en connaissance de cause et sous aucune pression indue. Le résultat est basé sur une analyse exhaustive des données provenant du marché. L’évaluateur agréé est le seul professionnel autorisé à offrir ce type d’exercice. Avec la chute de la bourse et des fonds de placement, vous êtes fortement sollicités pour investir vos épargnes. Vous pouvez bénéficier des nos qualifications lors de transactions de manière à améliorer le rendement de vos investissements. En tant qu’acheteur vous serez informé du prix maximal à offrir pour un immeuble donné. À titre de vendeur vous serez assuré de sa juste valeur. Le rapport d’évaluation pourra servir de base de négociation et pour contracter un emprunt auprès d’une institution financière.